STF garante imunidade de ITBI a imobiliárias na integralização de capital

O Supremo Tribunal Federal concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108 (Tema 1.348 da repercussão geral) e reconheceu que empresas cuja atividade preponderante é a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis também têm direito à imunidade do ITBI quando recebem bens para integralizar o capital social. A decisão foi tomada por maioria, no plenário virtual, sob relatoria do ministro Edson Fachin.

Contexto e fundamento legal

O recurso foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que havia negado a imunidade a uma sociedade dedicada à locação e à comercialização de imóveis. O art. 156, § 2º, I, da Constituição afasta o ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e, também, na transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção, ressalvando, "nesses casos", a hipótese em que a atividade preponderante do adquirente seja imobiliária. A discussão era justamente o alcance dessa ressalva.

Prevaleceu o entendimento de que a restrição ligada à atividade imobiliária não se aplica à integralização de capital. O relator destacou que a imunidade fica limitada ao valor do capital a ser integralizado, conforme já definido pelo STF no Tema 796, e que os municípios podem demonstrar, com provas e caso a caso, eventual fraude ou simulação. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a ressalva também alcançaria a integralização.

O que muda na prática

Por se tratar de tema de repercussão geral, o entendimento deve ser seguido por juízes e tribunais de todo o país. Para holdings patrimoniais e sociedades do setor imobiliário, a decisão tende a reduzir a insegurança na transferência de imóveis dos sócios para a pessoa jurídica, operação frequente em reorganizações societárias e planejamentos sucessórios.

Alguns cuidados permanecem: a parcela do valor dos imóveis que exceder o capital integralizado segue sujeita ao imposto, e operações sem propósito negocial podem ser questionadas pelo fisco municipal. Também vale acompanhar a publicação do acórdão, inclusive quanto a eventual modulação de efeitos, ainda não detalhada.

Fonte: Migalhas – "STF: Empresas imobiliárias têm imunidade de ITBI ao integralizar capital", 19/10/2026. https://www.migalhas.com.br/quentes/466801/stf-empresa-imobiliaria-tem-imunidade-de-itbi-ao-integralizar-capital Processo: RE 1.495.108 (Tema 1.348 da repercussão geral).

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